Numărul locuințelor vândute în București–Ilfov a scăzut cu peste o treime în trimestrul III din 2026 față de aceeași perioadă a anului trecut, potrivit datelor ANCPI citate în presă. Statisticile privind vânzările finalizate reflectă însă și decizii de cumpărare mai vechi, nu doar cererea recentă, explică reprezentanții Pinwell Realty: patru din cinci locuințe noi vândute prin companie în acest interval au avut la bază antecontracte semnate cu cel puțin un an înainte. Blocajul informatic de la Cadastru și termenul pentru achizițiile eligibile pentru TVA de 9% au influențat, la rândul lor, calendarul tranzacțiilor.
„În activitatea noastră, cererile și vizionările au continuat, însă blocajul de la Cadastru a amânat semnările. Nu am avut cumpărători care să renunțe din această cauză, iar tranzacțiile s-au încheiat ulterior, majoritatea în august și septembrie. În plus, patru din cinci vânzări de locuințe noi finalizate de noi în trimestrul III au avut la bază antecontracte vechi de cel puțin un an. De aceea, numărul vânzărilor înregistrate într-un trimestru nu este suficient pentru a spune cum arată cererea de astăzi sau în ce direcție vor merge prețurile”, declară Gabriel Voicu, co-CEO și cofondator Pinwell.
În paralel, în mediul online circulă un apel ca potențialii cumpărători să nu mai achiziționeze locuințe timp de șase luni, în speranța că proprietarii și dezvoltatorii vor reduce prețurile. Discuția pune în prim-plan întrebarea dacă amânarea unei achiziții poate aduce un preț mai bun.
Din observațiile Pinwell, o parte dintre cumpărători așteaptă să vadă cum evoluează piața după schimbarea TVA, însă mulți continuă căutarea și își adaptează criteriile.
Tranzacțiile amânate au aglomerat finalul trimestrului
Trimestrul III a avut un calendar neobișnuit al semnărilor. Blocajul sistemelor ANCPI a întârziat tranzacțiile în iulie, reluarea activității s-a făcut treptat în august, iar în septembrie s-au suprapus semnările restante și achizițiile care trebuiau finalizate până la expirarea perioadei de aplicare a TVA de 9%.
Pentru clienții Pinwell, amânările au presupus inclusiv prelungirea sau refacerea unor evaluări și aprobări de credit. Compania precizează că toate tranzacțiile proprii programate în perioada blocajului au fost finalizate ulterior.
„Statisticile surprind momentul încheierii vânzării, dar între alegerea unei locuințe noi și semnarea contractului final poate trece un an sau chiar mai mult. În septembrie am avut și tranzacții amânate de blocajul informatic, și cumpărători care trebuiau să respecte termenul pentru TVA redus. Această concentrare a semnărilor trebuie luată în calcul atunci când comparăm lunile între ele”, explică Victor Vremea, co-CEO și cofondator Pinwell.
În prima parte a lunii octombrie, echipa Pinwell a observat o activitate mai redusă pe segmentul locuințelor noi, după vârful semnărilor din septembrie. Pe segmentul revânzărilor, activitatea companiei s-a menținut constantă.
Diferența de TVA îi determină pe cumpărători să își revizuiască opțiunile
La 30 septembrie s-a încheiat perioada în care cumpărătorii eligibili puteau finaliza achiziția unei locuințe cu TVA de 9%, în condițiile prevăzute de lege. Diferența față de cota standard de 21% are un efect direct asupra bugetului necesar.
La o locuință cu prețul de 600.000 de lei fără TVA, prețul final este de 654.000 de lei cu TVA de 9% și de 726.000 de lei cu TVA de 21%. Dacă prețul fără TVA rămâne neschimbat, diferența suportată de cumpărător este de 72.000 de lei, echivalentă cu o creștere de aproximativ 11% a prețului final.
Potrivit reprezentanților Pinwell, cumpărătorii care nu mai pot păstra aceleași criterii în bugetul disponibil caută alternative: locuințe mai mici, alte zone sau proprietăți pe piața secundară. Finanțarea și incertitudinea privind evoluția prețurilor se numără printre motivele invocate de cei care amână decizia.
„Pentru cine are un buget fix, diferența de TVA poate schimba locuința pe care și-o permite. Observăm cumpărători care continuă căutarea, dar acceptă o suprafață mai mică sau se mută spre zone în care bugetul le permite să cumpere. Alții discută cu dezvoltatorul pentru a vedea dacă o parte din diferență poate fi compensată prin preț sau prin condițiile de plată”, spune Gabriel Voicu.
Negocierea există, dar nu apare întotdeauna ca reducere în anunț
În tranzacțiile recente cu locuințe noi intermediate de Pinwell, negocierea medie a fost sub 5%. Concesiile au luat frecvent forma unor facilități, precum includerea unui loc de parcare sau a unei boxe, reduceri pentru plata integrală (pentru unități din stoc sau unde a fost disponibil acest tip de plată integrală).
Posibilitatea negocierii depinde de proiect, de stadiul vânzărilor și al lucrărilor și de condițiile de plată.
Reprezentanții Pinwell arată că terenul, construcția, manopera, avizele și finanțarea limitează spațiul disponibil pentru reduceri. În același timp, compania observă o disponibilitate mai mare pentru negociere din partea proprietarilor față de anul trecut, fără ca aceasta să însemne reduceri uniforme în toate zonele și pentru toate tipurile de locuințe.
„La locuințele noi, negocierea se vede adesea în pachetul final oferit cumpărătorului. Un loc de parcare inclus sau o facilitate de plată poate conta în buget, chiar dacă prețul din anunț nu se schimbă. Pentru a compara două oferte, trebuie urmărit costul total și ce include fiecare. Experiența tranzacțiilor noastre arată că există loc de negociere, dar nu susține concluzia că o scădere a numărului de vânzări se transformă automat într-o reducere similară a prețurilor”, completează Victor Vremea.
Pinwell este un ecosistem integrat de real estate, care operează prin cinci divizii: Realty, New Homes Advisers, Development & Contractors, Finance și Investment. Structura este dezvoltată pentru necesitățile locale și se adresează tuturor jucătorilor din piața de real estate, asigurând întregul lanț imobiliar, de la brokeraj și consultanță pentru dezvoltatori și piața liberă, până la construcții, finanțare și investiții, într-un singur sistem operațional.
În tot acest context, Clujul a rămas cea mai scumpă piață imobiliară din România.
Piața imobiliară din Cluj-Napoca și din zona sa metropolitană a parcurs în ultimii doi ani o etapă de reconfigurare profundă, marcată de trecerea de la ritmul alert al tranzacțiilor speculative la o dinamică a maturizării și a selecției riguroase. Hărțuită de dobânzile bancare ridicate, de noile reglementări fiscale aplicabile sectorului rezidențial și de scumpirea continuă a materialelor de construcții, piața clujeană și-a menținut totuși statutul de cel mai scump pol imobiliar din România, cu o reziliență remarcabilă în raport cu alte mari metropole regionale.
Dacă în perioadele anterioare cumpărătorii achiziționau pe fondul entuziasmului sau al unei cereri nesatisfăcute, intervalul 2024–2026 a impus un comportament mult mai pragmatic, orientat spre eficiență energetică, proiecte mature și infrastructură de acces integrată.
Dinamica prețurilor și a pieței (2024–2026)
| Indicator / Segment | Evoluție și valori medii | Tendință principală |
| Preț mediu locuințe vechi | Moderație (+4% – +7% anual) | Stabilitate pe segmentele centrale și semicentrale |
| Preț mediu proiecte noi | Creșteri susținute de costurile de construire | Polarizare pe criterii de eficiență energetică |
| Chirii (Garsoniere & 2 camere) | Majorări de peste 10% | Cerere masivă alimentată de studenți și tineri profesioniști |
| Zona Metropolitană (Florești, Apahida) | Creștere a cererii pe segmentul family | Presiune pe infrastructura rutieră și educațională |
Factorii determinanți ai evoluției din ultimii doi ani
Trei vectori principali au modelat piața imobiliară din Cluj în această perioadă:
-
Condițiile de creditare și noile plafoane fiscale:
Menținerea costurilor de finanțare la niveluri restrictive a frânat accesul cumpărătorilor din clasa medie dependentă de credite ipotecare. În paralel, modificările fiscale referitoare la TVA-ul aplicabil locuințelor noi au împins prețul final de achiziție în sus și au determinat mulți clienți să se reorienteze spre piețele de închiriere sau spre unități cu suprafețe mai reduse.
-
Scăderea ofertei de autorizații noi în orașul de bază:
Incertitudinile legate de Planul Urbanistic General și rigorile impuse de administrația locală referitoare la infrastructura educațională (școli și grădinițe obligatorii în marile ansambluri) au încetinit ritmul de livrare al noilor proiecte rezidențiale din intravilanul Clujului. Această penurie de ofertă nouă a susținut nivelul ridicat al prețurilor la proiectele existente.
-
Migrarea spre comunele-satelit și polii metropolitani:
Localități precum Florești, Apahida, Baciu sau Jucu au continuat să absoarbă o parte însemnată a cererii de locuințe accesibile. Totuși, în ultimii doi ani s-a observat o diferențiere clară: ansamblurile care oferă acces facil la mijloacele de transport în comun sau conexiuni rutiere rapide au înregistrat un ritm de vânzare net superior față de proiectele izolate.
Sectorul chiriilor: Randamente solide susținute de studenți și industria de servicii
Piața chiriilor a rămas un motor extrem de stabil al sectorului rezidențial clujean. Universitățile locale și polul de servicii IT și BPO au continuat să atragă zeci de mii de tineri, ceea ce asigură o rată de ocupare ridicată pentru garsoniere și apartamentele cu două camere.
Randamentele investiționale din chirii (yield-urile) s-au menținut la un nivel atractiv pentru investitorii care au preferat plasamentele imobiliare în locul depozitelor bancare sau al titlurilor de stat și au consolidat Clujul ca destinație sigură pentru capitalul privat intern.
Tendințe de viitor
Evoluția din ultimii doi ani confirmă faptul că piața imobiliară din Cluj-Napoca a depășit faza creșterilor speculative neselective. În prezent, cumpărătorii analizează riguros calitatea construcției, disponibilitatea locurilor de parcare, izolația termică și accesul la facilități publice.
Deși ajustări punctuale de preț pot apărea pe segmentele vechi sau neeficiente, poziționarea Clujului ca centru economic, academic și medical de prim rang asigură un sprijin structural solid pentru valoarea activelor imobiliare pe termen lung.
