Clujul continuă să domine piața regională a birourilor din România. În anul 2025, clasamentul capitalelor regionale, după suprafețele închiriate de birouri, a fost compus din Cluj-Napoca, Timișoara și Iași.
Practic, companiile din Cluj-Napoca au închiriat 43 la sută din suprafețele închiriate în capitalele regionale. În 2025, suprafețele închiriate au scăzut, comparativ cu 2024, care a fost un an excepțional. Însă, în ciuda recesiunii, suprafețele închiriate anul trecut au rămas în media ultimilor cinci ani, potrivit Transylvania Today.
Diferența față de Timișoara a scăzut în 2025. Anul trecut, suprafețele închiriate în capitala Banatului au reprezentat 30 la sută din totalul birourilor închiriate în capitalele regionale. Iașiul s-a situat pe poziția a treia.
Experții BNP Paribas se așteaptă ca cererea să rămână stabilă în 2026. Clujul va continua să atragă investitori datorită mediului economic stabil, a forței de muncă înalt calificate și a birourilor moderne. Însă industria IT, care a generat creștere în ultimii ani, s-a orientat spre moduri hibride de lucru, ceea ce înseamnă că firmele din acest domeniu încearcă să își optimizeze utilizarea birourilor. În același timp, sectorul medical înregistrează creșteri, de aceea este posibil ca anumite clădiri de birouri să fie transformate în clinici sau cabinete medicale.
Definită cândva printr-o expansiune rapidă și necontrolată, piața de birouri din Cluj-Napoca a intrat într-o nouă etapă de maturitate structurală. În 2026, al doilea oraș ca mărime din România nu mai este doar o alternativă rentabilă la București, ci un centru sofisticat unde spațiile de „Clasă A Premium” și standardele ESG (Mediu, Social și Guvernanță) dictează termenii succesului. În ciuda tendinței globale către munca de la distanță, Clujul a menținut o rată de neocupare reziliență, alimentată de o sinergie unică între mediul academic, giganții IT și proiectele de regenerare urbană.
Migrarea către calitate: ESG ca noul standard
În 2026, principalul motor al cererii de birouri în Cluj este „migrarea către calitate” (Flight to Quality). Marile multinaționale nu se mai mulțumesc cu simple structuri din sticlă și oțel, ci migrează către clădiri care oferă sustenabilitate măsurabilă.
-
Certificări verzi: Peste 85% din spațiile de birouri de Clasă A livrate în ultimele 24 de luni dețin certificări BREEAM „Outstanding” sau LEED „Platinum”.
-
Independență energetică: Pentru a atenua fluctuațiile costurilor la energie, noile dezvoltări din zone precum Mărăști sau Liberty Technology Park au integrat încălzire geotermală și sisteme fotovoltaice extinse.
Descentralizarea și „Orașul de 15 minute”
Peisajul urban al Clujului se îndepărtează de modelul monocentric. Urbaniștii și dezvoltatorii colaborează pentru a crea proiecte cu funcțiuni mixte care reduc timpul de navetă, aliniindu-se filozofiei „orașului de 15 minute”.
-
Magnetismul proiectelor mixte: Cele mai de succes hub-uri de birouri în 2026 sunt cele integrate cu unități rezidențiale, galerii comerciale și parcuri. Acest ecosistem de tip „Work-Live-Play” este crucial pentru atragerea talentelor din Generația Z, care prioritizează stilul de viață în detrimentul unui birou corporatist tradițional.
-
Sinergia infrastructurii: Progresele proiectelor metroului clujean și tenului metropolitan au început să influențeze valorile terenurilor. Hub-urile de birouri situate în apropierea viitoarelor stații de tranzit înregistrează o primă de 15-20% la chirie comparativ cu parcurile suburbane izolate.
Dinamica pieței și randamentele chiriilor
Deși Bucureștiul rămâne cea mai mare piață ca volum, Cluj-Napoca oferă unele dintre cele mai stabile randamente din Europa de Sud-Est.
| Indicator | Performanță 2026 | Tendință |
| Chirie prime | 16 € – 18 € / mp | Stabilă |
| Rată de neocupare | ~9,5% | În scădere pentru Clasa A |
| Creșterea stocului | +45.000 mp (YTD) | Controlată |
| Conformitate ESG | 70% din stocul total | În creștere |
Modelul hibrid: de la birouri la „hub-uri de experiență”
Rolul biroului s-a schimbat fundamental. În 2026, companiile din Cluj își reproiectează interioarele pentru a funcționa ca hub-uri de colaborare, mai degrabă decât ca șiruri de birouri individuale.
-
Colaborare în loc de concentrare: Birourile dispun acum de mai multe zone de „hot-desking”, amfiteatre pentru ședințe generale și cabine izolate fonic pentru muncă individuală intensă.
-
Sănătate și bunăstare: Dotări precum sistemele avansate de filtrare a aerului (HEPA), grădinile verticale interioare și sălile dedicate wellness-ului au devenit puncte standard în negocierea contractelor cu chiriașii din sectoarele IT și R&D.
Aeroportul clujean va achiziționa o aeronavă pentru trainingul specializat
